banner news

10argumenten mini10 bruikbare argumenten voor een succesvolle huur(her)negotiatie met uw verhuurder 

Enerzijds zijn huurkosten vaak een serieuze hap uit het budget van een onderneming. Anderzijds beschouwt men diezelfde huurkost als een 'noodzakelijk kwaad' waar weinig aan te doen valt ! Het tegendeel is waar. Negotiëren is echter meer dan wat huurprijzen vergelijken. De volgende 10 argumenten kan u aanwenden tijdens de huur(her)negotiatie met uw verhuurder om uw huurprijs succesvol te reduceren. Wetende dat de huurkost minstens de helft is van uw totale facilitaire kosten, is dit dé driver om op te werken. Indien u zich na het lezen van deze tips nog niet zeker van uw zaak voelt, dan mag u ons uiteraard ook bellen …. 

 

Dankzij deze tips & tricks verlaagde Cresa recent de huurkosten met  -20% tot -40% voor o.a. Wabco, Terumo BCT, Celgene, 3DSystems, Facilicom, Boston Scientific,… !

1) INDEXATIES

Eerst en vooral zijn huurprijzen door indexaties sneller gestegen dan de marktprijzen. Zo is een huurcontract dat in december 2015 na 9 jaar eindigde met +18% gestegen over deze looptijd.

2) STIJGING LEEGSTAND

De leegstand is op veel plaatsen nog steeds spectaculair te noemen. Zo kampt de Brusselse periferie met een leegstand van 30%, met zelfs 35% leegstand in de business parken.

3) STABIELE EN ZELFS DALENDE MARKTPRIJZEN

De marktprijzen daarentegen zijn nagenoeg stabiel gebleven en zelfs 5% à 10% gedaald in zones met een hoge leegstand. Het merendeel van de zittende huurders betaalt bijgevolg aanzienlijk meer dan wat een nieuwe huurder zou betalen als die in uw gebouw zou intrekken.

4) EFFICIENTERE GEBOUWEN OP DE MARKT

De meeste kantoorgebouwen uit de jaren 80 en 90 zijn ruimtelijk niet de meest efficiënte. Het toenmalig gebruikte kantoormeubilair was bovendien veel groter. Vermits u slechts de netto m² gebruikt maar wel voor alle bruto m² te samen huur betaalt zal u in een efficiënter gebouw minder bruto m² nodig hebben. De huurprijs/m² van dit nieuwere gebouw mag zelfs iets hoger liggen, u zal nog goedkoper uitkomen. Ook de verhouding tussen 1ste daglichtzones en de donkere zones bepaalt de kwaliteit van de gehuurde m² en dus een huurprijs. Dit kan u op de onderhandelingstafel met uw huidige eigenaar leggen.

5) MAAK EEN VOLLEDIGE STAY OR LEAVE BUSINESS CASE OP

Vooraleer er van uit te gaan dat blijven de beste optie is, raden wij aan om een volledige stay or leave business op te maken. De uitkomst van de evaluatie van sommige scenario’s kan helemaal anders uitdraaien dan men op het eerste moment verwacht. Maar vooral ook het feit dat men de oefening ten gronde maakt en ‘de markt op gaat om alternatieven te vergelijken doet uw huidige eigenaar beseffen dat de onderhandeling geen ‘formaliteit’ is, want dan zal u altijd aan het kortste eind trekken.

6) BEGIN ER TIJDIG AAN

Om met het voorgaande geloofwaardig over te komen dient men tijdig met de oefening te beginnen. Voor oppervlaktes tussen de 500-1.000m² is het wenselijk om 8-12 maanden voor het einde van het huurcontract (of tussentijdse opzegdatum) de scenario analyse aan te vatten. Voor 1.000-2.500m² is dit 12-16 maanden en nog langer voor grotere oppervlaktes.

7) EEN 5-7-9 HUURTERMIJN OF JAARLIJKS OPZEGBAARHEID VAN 1 VERDIEPING

Betaal niet voor flexibiliteit die u niet nodig zal hebben. Een 3-6-9 contract biedt na 2,5 jaar de mogelijkheid al om er uit te stappen. Dit zou betekenen dat u uw huiswerk niet goed gedaan hebt. Vandaar de raad in punt 5, laat een volledige business case opmaken. Indien u toch onduidelijkheid heeft over bijvoorbeeld 25% van uw headcount, flexibiliseer dan bijvoorbeeld 1 verdieping door dat jaarlijks opzegbaar te maken in combinatie met een langere vaste huurtermijn (5-7-9) voor de overige verdiepingen. In totaliteit zal u goedkoper uitkomen.

8) ANALYSEER GRONDIG DE ALGEMENE LASTENAFREKENING

Meerdere eigenaars proberen om via de lastenafrekening een aantal kosten op de huurders af te wentelen die eigenlijk (en zelfs contractueel) voor rekening van de verhuurder zijn. Typische voorbeelden zijn vervangingskosten van installaties die vermomd worden als onderhoudskosten.

9) HERBEKIJK UW RUIMTENODEN

Vooraleer uw huurcontract te heronderhandelen is het verstandig om uw ruimtenoden eens onder de loep te nemen en vooral het ruimtegebruik. Een innovatiever kantoorconcept met bijvoorbeeld ander type meubilair kan al snel een ruimtebesparing (én huurbesparing) opleveren van 10-20%. Het argument dat u elders met minder ruimte toekomt is ook weer een argument dat u op tafel kan leggen t.a.v. uw verhuurder.

10) UW VERTREK ZOU DE LEEGSTAND MET 1/3 KUNNEN DOEN TOENEMEN

Eigenaars geven er de voorkeur aan om een huurder te 'behouden' i.p.v. mee in de spiraal van de leegstand terecht te komen. Voor leegstaande panden zijn extra aantrekkelijke voorwaarden te negotiëren omdat deze eigenaars een extra inspanning willen leveren om hun leegstand weg te werken of om bijkomende leegstand te vermijden als u zou vertrekken. Een huurder die 2.000m² huurt in een gebouw/park van 20.000m² waar momenteel 6.000m² leegstaat, zou er bij zijn vertrek voor zorgen dat de leegstand zou stijgen van 30% naar 40%. Dit kan u uitspelen !

 

CONCLUSIE - Negotiëren is meer dan wat huurprijzen vergelijken …

Het succes van een negotiatie hangt af van de argumenten die men op tafel kan leggen. Deze halen we uit een goed onderbouwde business case die rekening houdt met de ruimtelijke, technische, financiële en juridisch/contractuele parameters van de verschillende opties.

Benieuwd hoeveel u kan besparen? Contacteer ons en na vrijblijvende analyse van uw huurcontract komen wij bij u terug met een becijferd besparingspotentieel en een passende strategie. Als 'tenant only' adviseur werken wij enkel voor huurders en is uw informatie in vertrouwelijke handen.

 

Check us out !

Anthony Huygen – Partner Cresa |  Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien.   | T 0032 (0) 2 453 95 50 - M 0032 (0)478 59 00 39